Contracte civile

Un avocat de contracte civile te ajută înainte să semnezi, nu doar după ce apare problema. Redactez și verific contracte de vânzare, antecontracte, închirieri, împrumuturi și prestări de servicii, negociez clauzele care te expun și te reprezint la Judecătoria Cluj-Napoca sau la Tribunalul Cluj când cealaltă parte nu își respectă obligațiile.

Contractele sunt partea de drept civil cu care te întâlnești cel mai des, iar cele mai multe litigii pornesc de la clauze neclare sau de la o formă nerespectată. Mai jos găsești regulile care contează cu adevărat.

Ce condiții trebuie să îndeplinească un contract ca să fie valabil?

Contractul este acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane, făcut cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic (art. 1166 Codul civil). Ca să producă efecte, trebuie să îndeplinească patru condiții esențiale, prevăzute de art. 1179 Codul civil:

• capacitatea de a contracta a părților;
• consimțământul părților;
• un obiect determinat și licit;
• o cauză licită și morală.

Când legea cere o anumită formă, aceasta trebuie respectată (art. 1179 alin. (2)). Odată încheiat valabil, contractul are putere de lege între părți și se modifică sau încetează numai prin acordul lor ori din cauze autorizate de lege (art. 1270 Codul civil).

Când este obligatorie forma notarială?

Regula este libertatea formei: majoritatea contractelor sunt valabile prin simplul acord, chiar și verbal. Un contract de închiriere, de exemplu, nu trebuie încheiat în scris ca să existe, deși în scris îți protejează mult mai bine drepturile.

Excepția importantă privește imobilele. Convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, cum este vânzarea unui apartament sau a unui teren, trebuie încheiate prin înscris autentic notarial, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1244 Codul civil). Lipsa formei pe care legea o cere neîndoielnic atrage nulitatea absolută a contractului (art. 1242 alin. (1)). Pentru verificările de dinainte de cumpărare, vezi pagina de drept imobiliar.

Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare și la ce să fii atent?

Antecontractul, numit în Codul civil promisiune de a contracta, este angajamentul părților de a încheia în viitor contractul de vânzare. Ca să fie eficient, trebuie să conțină toate clauzele contractului promis fără de care părțile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. (1)): bunul, prețul, termenul de semnare la notar. Nu are nevoie de formă notarială, pentru că nu transferă el însuși proprietatea; forma autentică este cerută doar pentru vânzarea finală.

Dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul promis, cealaltă poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite (art. 1669 alin. (1) Codul civil). Termenul este scurt: dreptul la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. (2)). Partea păgubită poate cere și daune-interese (art. 1279 alin. (2)). Acțiunea prin care ceri o hotărâre care ține loc de act autentic se timbrează la valoare, ca orice cerere evaluabilă în bani (art. 3 alin. (2) lit. c) din OUG nr. 80/2013), așa că merită să estimezi din timp suma cu calculatorul de taxă de timbru.

Clauza penală: cât de mult te protejează?

Clauza penală este prestația la care debitorul se obligă dacă nu își execută obligația principală (art. 1538 alin. (1) Codul civil). Avantajul ei este probatoriu: creditorul poate cere executarea clauzei penale fără să dovedească vreun prejudiciu (art. 1538 alin. (4)). Nu poți cere însă și executarea în natură, și penalitatea, decât dacă penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea la timp sau la locul stabilit (art. 1539).

Instanța poate reduce penalitatea numai în două cazuri (art. 1541): când obligația principală a fost executată în parte și această executare a profitat creditorului, sau când penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul previzibil la încheierea contractului. De aceea contează formularea: o clauză penală scrisă clar este greu de atacat, una scrisă la întâmplare poate rămâne fără efect. Despre modul în care se calculează daunele când nu există clauză penală am scris pe pagina de răspundere civilă contractuală.

Rezoluțiune sau reziliere: cum ieși dintr-un contract neexecutat?

Când cealaltă parte nu își execută obligațiile, ai de ales între a cere executarea silită și a desființa contractul, cu daune-interese dacă ți se cuvin (art. 1516 și art. 1549 Codul civil). Desființarea se numește rezoluțiune la contractele cu executare dintr-o dată, cum este vânzarea, și reziliere la cele cu executare succesivă, cum sunt închirierea sau prestările de servicii. La neexecutarea unui contract de transport, cum este un zbor întârziat sau anulat, despăgubirea se estimează cu calculatorul de despăgubire pentru zbor întârziat sau anulat.

Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță sau declarată unilateral de partea îndreptățită, iar în cazurile prevăzute de lege ori convenite de părți operează de plin drept (art. 1550). Declarația unilaterală, făcută prin notificare scrisă, este valabilă când părțile au convenit astfel, când debitorul este de drept în întârziere sau când nu a executat în termenul fixat prin punerea în întârziere (art. 1552 alin. (1)). Pactul comisoriu produce efecte doar dacă prevede expres obligațiile a căror neexecutare atrage desființarea contractului (art. 1553).

Două limite de reținut. Nu ai dreptul la rezoluțiune pentru o neexecutare de mică însemnătate, ci doar la reducerea proporțională a propriei prestații (art. 1551). Iar efectele diferă: contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat și părțile își restituie prestațiile, în timp ce contractul reziliat încetează doar pentru viitor (art. 1554).

Când este un contract nul și ce se întâmplă cu ce s-a plătit?

Orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege este supus nulității (art. 1246 Codul civil). Nulitatea absolută sancționează încălcarea unei norme care ocrotește un interes general; poate fi invocată de orice persoană interesată, oricând, iar instanța este obligată să o invoce din oficiu (art. 1247 și art. 1249 alin. (1)). Nulitatea relativă ocrotește un interes particular, poate fi cerută doar de partea protejată, în termenul de prescripție, iar contractul poate fi confirmat (art. 1248 și art. 1249 alin. (2)).

Indiferent de felul ei, contractul desființat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat, actele subsecvente încheiate în baza lui cad și fiecare parte restituie celeilalte prestațiile primite (art. 1254).

Cum decurge colaborarea

1. Îmi trimiți contractul sau îmi descrii înțelegerea pe care vrei să o pui pe hârtie.
2. Analizez clauzele care te expun: obiect, preț, termene, garanții, penalități, condiții de încetare.
3. Redactez sau modific textul și, dacă vrei, negociez eu cu cealaltă parte.
4. Dacă contractul este deja încălcat, stabilim calea: punere în întârziere, rezoluțiune sau reziliere, recuperarea sumelor ori acțiune în instanță.

Ce acte ai nevoie

• contractul sau antecontractul, cu toate anexele și actele adiționale;
• corespondența cu cealaltă parte (e-mail, mesaje, notificări);
• dovezile plăților făcute sau primite;
• pentru imobile, extrasul de carte funciară și actele de proprietate.

Pentru contractele încheiate în legătură cu activitatea unei firme vezi și dreptul comercial, iar pentru sumele neîncasate pagina de recuperare debite. Textul integral și actualizat al Codului civil îl găsești pe legislatie.just.ro. Dacă vrei să discutăm contractul tău, scrie-mi sau sună-mă.