Drept imobiliar

Un avocat imobiliar te ajută să cumperi sau să vinzi un imobil fără surprize și să îți aperi proprietatea când apar probleme: vicii ascunse, evicțiune, vecini, coproprietari, înscrieri greșite în cartea funciară. Lucrez în Cluj cu persoane fizice și firme, de la verificările dinaintea antecontractului până la procesele de la Judecătoria Cluj-Napoca.

Dreptul imobiliar este partea de drept civil în care o verificare făcută la timp te scutește de un proces.

Ce verifici înainte să cumperi un apartament sau un teren?

Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale care le au ca obiect (art. 876 Codul civil), iar drepturile tabulare se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară (art. 877). De aceea prima verificare este extrasul de carte funciară: proprietarul înscris, ipotecile, sarcinile, notările de litigii sau de antecontracte. Urmează actele de proprietate ale vânzătorului, situația fiscală a imobilului și, pentru terenuri, certificatul de urbanism.

Contractul de vânzare se încheie obligatoriu în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute, pentru că strămută un drept real ce urmează a fi înscris în cartea funciară (art. 1244 Codul civil). Vânzătorul este de drept obligat să te garanteze împotriva evicțiunii, adică a pretențiilor unui terț întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și care nu ți-a fost adus la cunoștință (art. 1695), și contra viciilor ascunse (art. 1707).

Antecontractul și semnarea la notar

Antecontractul fixează bunul, prețul și termenul semnării și trebuie să conțină toate clauzele fără de care părțile nu ar putea executa promisiunea (art. 1279 alin. (1) Codul civil). Nu are nevoie de formă notarială. Dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. (1) și (2)). Mai multe despre antecontract, pe pagina de contracte civile.

Vicii ascunse la apartament sau casă: ce poți cere și în cât timp?

Vânzătorul garantează contra viciilor ascunse care fac imobilul impropriu întrebuințării sau îi micșorează atât de mult valoarea încât nu l-ai fi cumpărat sau ai fi dat un preț mai mic (art. 1707 alin. (1) Codul civil). Viciul este ascuns dacă la data predării nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de un cumpărător prudent și diligent (alin. (2)), și trebuie să fi existat la predare (alin. (3)). Clauza care înlătură garanția este nulă pentru viciile pe care vânzătorul le cunoștea sau trebuia să le cunoască (art. 1708 alin. (2)).

Poți obține, după caz, înlăturarea viciilor pe cheltuiala vânzătorului, înlocuirea bunului, reducerea prețului sau rezoluțiunea vânzării (art. 1710), plus daune-interese dacă vânzătorul cunoștea viciile (art. 1712). Termenele contează:

Pentru viciile unui bun închiriat regulile sunt altele; le găsești în ghidul despre contractul de închiriere.

Uzucapiunea: 10 ani, 5 ani sau 30 de ani?

Uzucapiunea este dobândirea proprietății prin posesia îndelungată a unui imobil. Codul civil cunoaște două forme:

• uzucapiunea extratabulară (art. 930): după 10 ani de posesie, dacă proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori și-a încetat existența, dacă s-a înscris declarația de renunțare la proprietate sau dacă imobilul nu era înscris în nicio carte funciară;
• uzucapiunea tabulară (art. 931): cel înscris fără cauză legitimă ca proprietar nu mai poate fi contestat după 5 ani de posesie neviciată, dacă a fost de bună-credință la înregistrarea cererii și la intrarea în posesie.

Aceste reguli se aplică numai posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, la 1 octombrie 2011; pentru cele începute înainte se aplică legea în vigoare la data începerii posesiei, iar pentru imobilele fără carte funciară deschisă, Codul civil din 1864 (art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011), cu prescripția achizitivă de 30 de ani (art. 1890 Codul civil din 1864). Cererea de înscriere a dreptului dobândit prin uzucapiune se depune la judecătoria locului imobilului (art. 1051 Codul de procedură civilă), cu certificatele, documentația cadastrală și martorii cerute de lege, iar instanța dispune emiterea și afișarea unei somații, cei interesați putând face opoziție în 6 luni de la ultima publicare (art. 1052).

Partajul imobilelor

Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând (art. 669 Codul civil), prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească (art. 670). Împărțirea se face în natură, proporțional cu cota fiecăruia; dacă imobilul este indivizibil sau nu este comod partajabil, se atribuie unuia dintre coproprietari în schimbul unei sulte ori se vinde, prin bună învoială sau la licitație publică, iar prețul se împarte (art. 676). Cererile de împărțeală judiciară sunt de competența judecătoriei, indiferent de valoare (art. 94 pct. 1 lit. j) Codul de procedură civilă). Partajul dintre soți are reguli proprii; vezi pagina de regim matrimonial și partaj. Când coproprietatea vine dintr-o moștenire legală, cotele se calculează cu calculatorul de moștenire.

Grănițuire, servituți și vecini

Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligați să contribuie la grănițuire, prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor, suportând în mod egal cheltuielile (art. 560 Codul civil). Servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului altui proprietar (art. 755), de exemplu dreptul de trecere. Cererile în grănițuire, cele privind servituțile, zidurile și șanțurile comune ori distanța construcțiilor și plantațiilor se judecă la judecătorie (art. 94 pct. 1 lit. e) și f) Codul de procedură civilă).

Litigii de carte funciară

Când o înscriere nu corespunde situației juridice reale, se poate cere rectificarea ei, adică radierea, îndreptarea sau corectarea (art. 907 alin. (1) și (2) Codul civil). Rectificarea se face amiabil, prin declarație autentică notarială a titularului înscrierii, sau prin hotărâre judecătorească definitivă, când actul care a stat la baza înscrierii a fost desființat, dreptul a fost greșit calificat ori nu mai sunt întrunite condițiile lui de existență (art. 908 alin. (1) și (2)).

Cum decurge colaborarea

1. Îmi trimiți extrasul de carte funciară, actele de proprietate și, dacă există, antecontractul sau contractul.
2. Îți spun ce riscuri văd și ce clauze trebuie negociate înainte de notar.
3. Pentru litigii, stabilim calea: notificare, acțiune în instanță sau partaj amiabil.
4. Te reprezint la Judecătoria Cluj-Napoca ori la Tribunalul Cluj și, dacă este nevoie, în faza de executare.

Dacă problema este un chiriaș care nu eliberează imobilul, vezi pagina despre evacuarea chiriașului; pentru un contract de vânzare neexecutat, pagina despre răspunderea civilă contractuală. Taxa de timbru depinde de tipul acțiunii și de valoarea ei; estimeaz-o cu calculatorul de taxă de timbru, iar termenele le verifici cu calculatorul de termene procesuale. Textul actualizat al Codului civil este pe legislatie.just.ro. Dacă ai o problemă cu un imobil, scrie-mi sau sună-mă.