Evacuare chiriaș

Evacuarea chiriașului se face numai în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1831 Codul civil), iar calea cea mai rapidă este procedura specială din Codul de procedură civilă (art. 1034-1049): notificare prin executor judecătoresc, cerere la judecătoria locului imobilului, judecată de urgență și hotărâre executorie. Te reprezint, ca proprietar sau ca chiriaș, la Judecătoria Cluj-Napoca.

Dacă vrei mai întâi să înțelegi drepturile și obligațiile din contract, citește ghidul despre contractul de închiriere; pentru procedura judiciară am scris și un ghid pas cu pas despre evacuare. Pagina de drept civil acoperă celelalte situații.

Când se aplică procedura specială de evacuare?

Procedura se aplică litigiilor privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept de foștii locatari sau de alte persoane (art. 1034 alin. (1) Codul de procedură civilă). Locațiunea poate fi scrisă sau verbală, inclusiv sublocațiunea; imobil înseamnă construcția sau terenul, cu accesoriile lor; ocupant este oricine ocupă în fapt imobilul, cu sau fără îngăduința proprietarului (art. 1034 alin. (2)). Procedura este facultativă: poți alege și dreptul comun (art. 1035 alin. (1)), iar drepturile la chirie și despăgubiri rămân neatinse (alin. (2)).

Competentă este judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul, chiar dacă locatarul l-a părăsit sau contractul a încetat (art. 1036); pentru imobilele din Cluj-Napoca, Judecătoria Cluj-Napoca. Locatarul și ocupantul au domiciliul obligatoriu la imobil, iar dacă acesta este închis, actele se afișează pe ușă (art. 1037).

Cu contract sau fără contract: ce diferă?

Cu contract scris, dovada este simplă și ai două avantaje în plus. Contractul înregistrat la organul fiscal sau încheiat în formă autentică este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 Codul civil), iar contractul pe durată determinată, autentic sau înregistrat la fisc, este titlu executoriu și pentru obligația de restituire a imobilului la expirarea termenului (art. 1809 alin. (2) și (3)). În plus, când evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care constituie titlu executoriu pentru chirie, cererea se judecă fără citarea părților (art. 1042 alin. (1) Codul de procedură civilă).

Fără contract scris, locațiunea verbală intră tot în procedură (art. 1034 alin. (2) lit. a)), dar trebuie dovedită: plăți, mesaje, martori, facturi de utilități. Cine nu a avut niciodată acordul proprietarului este ocupant și primește doar notificarea de 5 zile (art. 1039).

Preavizul și notificarea: 30 de zile sau 5 zile?

Locatarul poate renunța la notificare printr-un act scris în care recunoaște dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura de evacuare (art. 1038 alin. (4)). Dacă cel notificat pleacă, intri în posesie de drept, fără proces; imobilul se prezumă părăsit la încetarea activității economice, la returnarea cheilor sau la ridicarea bunurilor (art. 1040).

Evacuarea pentru neplata chiriei

Neplata chiriei este unul dintre motivele pentru care dreptul locatarului se stinge și se poate cere evacuarea (art. 1038 alin. (1)). Odată cu evacuarea poți cere și obligarea chiriașului la plata chiriei exigibile, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecății (art. 1042 alin. (4)). Chiriașul datorează chiria până la eliberarea efectivă a locuinței și repararea prejudiciilor cauzate până atunci (art. 1831 alin. (2) Codul civil).

Executarea hotărârii de evacuare nu poate fi suspendată, cu o singură excepție: în evacuarea pentru neplata chiriei, chiriașul poate obține suspendarea doar dacă consemnează la dispoziția proprietarului chiria datorată și pe cea care ar deveni exigibilă în timpul procesului (art. 1045). Pentru restanțele mari, când contractul nu este titlu executoriu, ai la dispoziție și ordonanța de plată sau recuperarea debitelor pe calea dreptului comun.

Cum decurge judecata la Judecătoria Cluj-Napoca

1. Trimit notificarea prin executor judecătoresc și așteptăm expirarea termenului de 30 de zile (sau 5 zile pentru ocupant).
2. Dacă locatarul refuză să plece, depun cererea de evacuare pentru lipsă de titlu la judecătorie (art. 1041); taxa de timbru este de 100 lei (art. 6 alin. (3) din OUG nr. 80/2013).
3. Cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, cu citarea părților (art. 1042 alin. (2)); întâmpinarea nu este obligatorie (alin. (3)). Pârâtul poate invoca doar apărări de fond, inclusiv lipsa titlului reclamantului, fără cerere reconvențională sau chemare în garanție (art. 1043).
4. Hotărârea este executorie și poate fi atacată numai cu apel, în 5 zile de la pronunțare, dacă s-a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, dacă s-a dat fără citare (art. 1042 alin. (5)). Calculează termenul cu calculatorul de termene procesuale.
5. Cu hotărârea executorie, executorul judecătoresc procedează la evacuare; cei interesați pot face contestație la executare (art. 1044), care nu suspendă evacuarea decât în cazul descris mai sus (art. 1045).

Evacuarea dintr-un spațiu comercial

Procedura este aceeași, pentru că imobil înseamnă construcția sau terenul, cu sau fără construcții (art. 1034 alin. (2) lit. d)). Specific spațiilor comerciale, imobilul se prezumă părăsit la încetarea activității economice ori la ridicarea echipamentelor și mărfurilor (art. 1040 alin. (2)), caz în care proprietarul reintră în posesie fără proces. Dacă chiriașul schimbă destinația spațiului, îi modifică structura sau produce stricăciuni, poate fi obligat prin ordonanță președințială la încetarea abuzului și la restabilirea situației anterioare (art. 1046).

Evacuarea pe calea dreptului comun

Dreptul comun rămâne util când titlul este disputat serios, când vrei să ceri în același proces despăgubiri complexe sau când pârâtul are pretenții proprii. Cererile de evacuare sunt de competența judecătoriei (art. 94 pct. 1 lit. d) Codul de procedură civilă), pârâtul are 25 de zile pentru întâmpinare (art. 201 alin. (1)), apelul se face în 30 de zile de la comunicare (art. 468 alin. (1)) și, de regulă, suspendă executarea (alin. (5)). Procesul durează mai mult, dar permite probe complete.

Ce acte ai nevoie

• contractul de închiriere, dacă există, și dovada înregistrării la fisc;
• extrasul de carte funciară sau actul de proprietate;
• dovada chiriei neplătite (extrase de cont, somații, mesaje);
• notificarea trimisă prin executor și dovada comunicării;
• pentru chiriaș: dovezile plăților și corespondența cu proprietarul.

Textul actualizat al Codului de procedură civilă este pe legislatie.just.ro. Dacă ai un chiriaș care nu pleacă sau ești chiriaș și ai primit o notificare, scrie-mi sau sună-mă.