Locațiunea explicată simplu: drepturi, obligații și riscuri

Contractul de locațiune, sau închiriere așa cum este mai cunoscut, presupune să oferi folosința unui bun în schimbul unui preț. Cel care oferă folosința bunului se numește locator, iar cel care plătește pentru folosința bunului se numește locatar.

În cele ce urmează voi prezenta câteva aspecte generale ale contractului de locațiune, aspecte valabile în toate formele de închiriere atunci când nu există derogări speciale.

Pentru a produce efecte, contractul de locațiunea nu trebuie să fie încheiat în formă scrisă. Codul civil prevede că acesta este încheiat la momentul la care părțile se pun de acord asupra bunului ce se va închiria și asupra prețului care se va plăti în schimbul folosinței.

Cu toate acestea, un contract scris nu încurcă, ba dimpotrivă, oferă mai multă siguranță. Un contract întocmit corect, poate pune la adăpost ambele părți, iar în final raporturile să se încheie într-o manieră prietenoasă, nicidecum în instanță.

Cu atât mai mult cu cât, un contract încheiat pe perioadă determinată, în formă autentică, constituie titlu executoriu cu privire la plata chiriei la termen și în modalitățile stabilite. Și contractul scris de părți și semnat reprezintă titlu executoriu, cu condiția ca acesta să fie înregistrat la autoritatea fiscală competentă.

Deși e o practică constantă de a nu încheia un contract scris, atât locatarii, cât și locatarii nu fac decât să se expună unor riscuri și cheltuieli suplimentare.

Aud tot mai des de situații în care părțile implicate în contracte de închiriere nu se înțeleg pe diverse aspecte. Fapt datorat, cred eu, în mare parte necunoașterii de către aceștia a drepturilor și obligațiilor pe care le au.

În continuare regăsiți un tabel cu principale obligații legale ce iau naștere atât în sarcina locatorului, cât și a locatarului, urmând ca mai apoi să examinez mai pe larg ce presupune fiecare dintre acestea.

Încălcarea acestor obligații poate antrena răspunderea părții în culpă și pe cale de consecință obligarea acesteia la repararea prejudiciilor cauzate. Uneori alături și de niște daune-interese.

Este obligația proprietarului de a preda bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia - articolul 1787 cod civil - și corelativ obligația chiriașului de a lua bunul în primire.

Un exemplu care să ducă la o mai bună înțelegere a acestei obligații este cel al închirierii unui apartament, însă complet nemobilat.

Sintagma din articolul de lege „corespunzător utilizării acestuia (n.r. bunului)” exprimă, din punctul meu de vedere, necesitatea ca bunul ce face obiectul închirierii să fie pus la dispoziție cu toate dotările necesare unei utilizări în acord cu natura și destinația acestuia. Or, închirierea unui apartament ce are destinație de locuință, însă care nu este mobilat corespunzător pentru a se putea locui efectiv în el, face ca obligația de predare să nu fie respectată întocmai.

În ceea ce privește obligația locatarului de a plăti chiria, această obligație rezultă tocmai din specificul contractului de locațiunea - punerea la dispoziție a folosinței unui bun în contrapartida unui preț.

Folosirea unui bun fără achitarea chiriei în modul și termenele stabilite reprezintă o nerespectare a obligației și îndreptățește locatorul la efectuarea tuturor demersurilor în vederea recuperării acesteia, uneori chiar evacuarea chiriașului din imobil.

Atât locatorul, cât și locatarul au obligația de a se îngriji de bun. Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile necesare pentru menținerea bunului în stare corespunzătoare de folosință, iar locatarul este obligat să se folosească de bun cu prudență și diligență, potrivit destinației acestuia.

Reparațiile ce rezultă din folosința obișnuită a bunului și cele cu titlu de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului. Atunci când se ivesc reparații pe care locatorul este obligat să le suporte, este obligația chiriașului de a notifica acest fapt către proprietar. Altfel riscă să fie obligat la plata de daune-interese și suportarea oricăror altor cheltuieli, de principiu, cele ocazionate de reparații.

Codul civil prevede la articolul 1789 că este datoria locatorului de a asigura în mod constant folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință. Din acest articol de lege putem trage concluzia că vizitele dese și neanunțate ale proprietarului - în situația închirierii locuințelor - nu sunt justificate de lege, și cu atât mai puțin de calitatea de proprietar.

Proprietarul are, într-adevăr, dreptul de a examina bunul la intervale de timp rezonabile, așa cum arată articolul 1804 cod civil. Această examinare se poate face atât timp cât nu produce o stânjenire nejustificată chiriașului, care are la rândul său obligația de a permite accesul al bun.

Tot în cuprinsul acestei obligații de asigurare a liniștitei și utile folosințe a bunului intră și anumite garanții pe care proprietarul este obligat să le ofere, și anume garanția contra viciilor și garanția contra evicțiunii.

Prin garanția contra viciilor, proprietarul garantează că bunul nu are defecțiuni, aparente sau ascunse, care fac bunul impropriu folosirii. În situația închirierii unui imobil, dacă aceste vicii reprezintă o amenințare la viața sau sănătatea chiriașilor, aceștia sunt în drept să ceară rezilierea contractului, alături de daune-interese atunci când nu au avut cunoștință despre acestea la încheierea contractului.

Referitor la garanția contra evicțiunii, aceasta cuprinde tulburările de drept - adică acele situații când o persoană terță pretinde că are un drept asupra bunului și astfel împiedică chiriașul în folosirea bunului. În această ipoteză chiriașul este îndreptățit să solicite o scădere proporțională a cuantumului chiriei, iar dacă aceasta este cu adevărat gravă, atunci poate solicita rezilierea contractului.

Atât timp cât nu se interzice expres, locatarul poate încheia o sublocațiune - adică să închirieze la rândul său bunul unei alte persoane, sau poate cesiona drepturile și obligațiile pe care le are referitoare la închiriere către o terță persoană. În cazul închirierii de imobile cu destinație de locuință, sublocațiunea ori cesionare se poate face doar cu acordul scris al proprietarului.

Contractul încetează, de cele mai multe ori, prin ajungerea la termen, chiriașul fiind obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit.

Însă, dacă acesta continuă să folosească bunul și își execută întocmai obligațiile, iar proprietarul nu se opune acestui fapt, se consideră că între părți s-a încheiat un nou contract de locațiune, pe durată nedeterminată.

Există ipoteze în care contractul poate să înceteze și înainte de ajungere la termen, astfel de situații sunt:

1. denunțarea unilaterală - încetarea contractului din voința unilaterală a unei părți, însă doar după o notificare prealabilă și care respectă termenul de preaviz;

2. rezilierea contractului - în situația în care una dintre părți nu își execută obligațiile în mod corespunzător, cealaltă parte are dreptul la rezilierea locuțiunii;

3. imposibilitatea folosirii bunului - atunci când bunul este distrus în întregime și nu mai poate fi folosit potrivit destinației sale;

4. desființarea titlului proprietarului - în această situație contractul încetează de drept.

În ceea ce privește închirierea locuințelor cred că următoarele două aspecte sunt cele mai relevante, întrucât aici apar cele mai multe abuzuri din partea proprietarilor, iar prevederile legale chiar sunt favorabile chiriașilor, însă necunoscute de către aceștia.

I. Indiferent de durata determinată sau nedeterminată a contractului, denunțarea se face mereu cu respectarea unui termen de preaviz.

Acum, dacă părțile se pune de acord să evacueze mai repede, nu înseamnă că e ceva greșit. Atât timp cât ele se înțeleg și nu există prejudicii de nicio parte, nu o să vină nimeni să zică că e ilegal. Până la urmă dreptul civil e din ramura dreptului privat, pentru că atât timp cât nu contravine legii, nu aduce atingere ordinii publice și bunelor moravuri, părțile implicate în raporturile juridice pot face cam orice doresc ele. Dar să existe ACORD din partea ambelor părți. Solicitarea imperativă de a evacua apartamentului de pe azi pe mâine, nu e deloc etică, cu atât mai puțin legală.

Termenul de preaviz depinde, în funcție de tipul duratei și a persoanei care face denunțarea. Dar de cele mai multe ori, termenul este de minim 60 de zile.

Garanția pe care o solicită proprietarii nu este nicidecum justificată legal. Ba dimpotrivă, codul civil prevede că obligarea chiriașului de a recunoaște sau de a plăti în avans, cu titlul de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de către locator este o clauză nescrisă - privită din punct de vedere juridic ca ceva ce nu există și care nu poate produce efecte în raportul dintre părți.

Or, în realitate, proprietarii tocmai de asta solicită garanția, „să nu rămână cu stricăciuni după ce pleacă chiriașii”. Așa că din punct de vedere legal nu ești obligat să plătești această garanție.

Un ultim aspect, cred eu important, evacuarea chiriașilor se va putea face doar în baza unei hotărâri judecătorești - există în prezent o procedură specială, care se judecă de urgență, însă despre asta în alt articol. :) Așa că evacuarea făcută personal de către locator nu e chiar cea mai bună variantă.

Ca o concluzie a prevederilor legale analizate aș dori să subliniez că atunci când te angajezi într-un contract de locațiune, nu poți face orice dorești justificând că ești proprietar, dar nici nu ești îndreptățit să primești de toate doar pentru că ești chiriaș.

Există obligații de ambele părți, există și drepturi, însă toate trebuie să fie respectate întocmai și exercitate în limita bunei-credințe. Ce depășește această limită va putea antrena răspunderea pentru prejudiciile cauzate.

Pe mai târziu,

Denisa